Merko Ehituse 2006 aasta üldaruandest. link: http://www.baltic.omxgroup.com/upload/reports/mko/2006_ar_et_uni.pdf
"Seisuga 31.12.2006 oli kontsernis müümata 32 valmis korterit omahinnaga 18,1 mln krooni ja lõpetamata toodangus 839 korterit omahinnaga 428,1 mln krooni, millest eellepingutega oli ostjatele müüdud 404 korterit."
Seega
18 100 000 EEK / 32 = 565 625 EEK per korter
428 100 000 EEK / 839 = 510 260,30 EEK per korter
Tegemist on küll 2006 aasta hindadega, kuid aastaga ei ole ehitushinnad tõusnud niipalju, et kasvõi hiljuti kajastatud Sõpruse 29 hinnalanguse puhul müüa kallimaid kortereid hinnaga 2 985 000 EEK (-81% langust 2006a omahinnani) ja odavamaid kortereid hinnaga 1 473 000 EEK (-61,6% langust 2006a omahinnani omahinnani).
Eestis on tegemist hetkel ebaratsionaalse kinnisvaramulliga. Õhku on täis nii kinnisvarahinnad, ehitusmaterjalide hinnad kui tööjõu hinnad. Seda õhku peaks mulli järgselt nagunii vähem olema, kuid lisaks eemalduvad iseenesest kinnisvaraarendajate rasvased kasumid. Kokkuvõttes selgubki, et kinnisvara hinnad ei pea mitte olema 35...45k per m2, vaid saab ka 10k...15k per m2 ehitada/osta. Küsige oma tuttavatelt ehitusmeestelt kui kalliks läheb tegelikult reaalne ehitus! vatuseks tuleb tõenäoliselt ca 10 000 EEK per m2 max ja ka see on juba hästi ehitatud. Pärast kinnisvaramulli kui ebakvalifitseeritud tööjud ei leia enam tööd, väiksemad ehitajad/arendajad surutakse turult välja, ehitusmaterjalide nõudlus ja hooletu ümberkäimine väheneb, kasvab tootlikkus sektoris ja raiskamine väheneb. Mis viib jällegi selleni, et m2 hind on ebamõistlikult suur ja lihtsalt ei ole mõistlik maksta kallist hinda elupinna eest.
Kinnisvarahindadel on arendajate kasumite arvelt veel piisavalt ruumi kukkuda. Praegu müüdav keskmine m2 25k per m2 --> 12k per m2 (-52%). Kõlab müstiliselt kuid võib teostuda.
Informatsiooni asümmeetria on meeletu. Pankadel on info ja nemad teavad mida teevad. Kinnisvarasektori sisestel inimestel on info ja nemad teavad mida teevad. Ainult tavainimene peab see loll olema kes ostab 35k per m2 korteri ja maksab seda suure osa oma aktiivsest tööeast kinni. Umbes 30 aastat. Ajakirjanikud võiks rohkem kirjutada ja uurida reaalseid protsesse kui anda meediakajastust kallutatud vaadetega kinnisvarasektori insideritele.
7 comments:
Need hinnad peaks olema ilma km-ta. Müüakse aga eraisikutele koos km-ga +18%.
Omahind on mitmeti tõlgendatav mõiste. Kas saab kindel olla, et need numbrid sisaldavad kõiki objekti valmimisega seotud kulutusi (maa, tööjõud, kommunikatsioonid jne) ning ei koosne vaid ehitusmaterjalide maksumusest?
jah, võib kindel olla. Omahind on kõnaluses aruandluses mõistes "kõik ettevõtja poolt tehtud kulutused kauba või teenuse tootmiseks".
Arvan et need hinnad võivad olla ilma maa maksumuseta. Kinnisvara arendamiseks mõeldud maa peaks olema kuni kinnisvara (kinnistu) müügini üldjuhul bilansis eraldi arvel kui müügiootel vara ja teda ehituse käigus otseselt ei parendata. Näiteks korterelamu müügi korral korterite kaupa peaks müüdama kliendile kinnistu mõtteline osa ja müügihind kujuneb siis vastavast osast maa hinnast, konkreetse korteri ehituskuludest, üldhalduskuludest, kasumist.
Omahinnas pole maa hinda. Samas rääkisin juba eelmine aasta kahe erineva firma eelarvestajaga ja koos maaga tuli pirital korteri ruutmeeter (koos sissearvestatud kasumiga ja kõigi veevärkide ja kaablite liitumistega) 13-16k ruutmeetri kohta. Vaadates müügikuulutusi on Pirita korterid hinnas 30-50k ruutmeetri kohta. Müügitulu on rohkem kui 2x suurem kulutustest, see arv võiks pigem olla 1,1 - 1,2 korda ja kõik oleksid rahul.
Eestis on ka muid kauboikapitalismi elemente - näiteks tuuakse tuneesiast kivist pelleripotte, mis seal maksavad 1-2k tükk, aga siin pannakse müüki kui ülim luksus 100k eest.
tromboon
no mis teha, oleme pärismaalased, kes ahmivad kassikullast kulinaid ja vahetavad selle eluaegse (laenu)orjuse vastu.
kas korterelamu projekti kestvus maa soetamisest kuni müügini on üks aasta?
mida ütleksid aktsionärid, kui ettevõte müüks oma toodangut odavamalt kui selle eest ollakse nõus maksma?
Post a Comment